Türkiye, sık sık sarsıntılarla karşılaşan bir ülke olmasına karşın, konut satın almak isteyenler tarafından zelzele gerçeği göz arkası ediliyor. Bir binanın makul yapı kontrollerinden geçmesi ve yönetmeliklere uygun olarak tasarlanması gerekirken, birçok alıcı bu süreçleri sorgulamak yerine, ekseriyetle meskenin fizikî özelliklerine odaklanıyor. Oda sayısı, kat durumu ve pozisyon üzere ayrıntılar dikkat çekerken, zelzele riski gerçeği art planda kalıyor.
Türkiye’nin üç büyük kenti İstanbul, Ankara ve İzmir’den irtibata geçtiğimiz emlak danışmanlarının verdiği bilgiye nazaran, her üç kentte de mesken almak isteyenlerin sorduğu birinci iki soru tıpkı: “Ortak sarfiyatı ne kadar?” ve “Binanın cephesi hangi tarafa bakıyor?”
İstanbul ve Ankara’da zelzele riskine ait sorular birden fazla vakit hiç sorulmazken, 30 Ekim 2020 tarihinde 6.9 büyüklüğünde zelzele yaşayan İzmir’de, çoğunlukla binanın zelzele öncesinde mi yoksa sonrasında mı yapıldığı soruluyor.
VAN’DA SARSINTI GERÇEĞİ UNUTULDU
Van’da da sarsıntı gerçeği unutulmuş durumda. Görüştüğümüz emlak danışmanları, konut satın almak isteyenlerin çok büyük bir kısmının, binanın sarsıntı direncine dair sorular sormadığını söylüyor. O denli ki, 2011 yılında meydana gelen 7.2 ve 5.6 büyüklüğündeki iki zelzelenin akabinde orta hasar ve az hasar almış binaların yanı sıra yıkılması gereken yüzlerce binanın da hala varlığını sürdürdüğü kentte, mümkün bir sarsıntının çok daha vahim sonuçlar doğurabileceği düşünülüyor. Lakin Van’da en sık sorulan sorular ortasında, konutun büyüklüğü, cephesinin baktığı taraf ve ısıtma sistemi birinci sıralarda yer alıyor.
6 ŞUBAT SARSINTILARINDAN ETKİLENEN KENTLER DAHA ÇOK ÖNEMSİYOR
Binanın mümkün bir sarsıntıya karşı, nasıl bir direnç gösterebileceğine ait sorular en fazla 6 Şubat 2023’te Maraş merkezli sarsıntılardan etkilenen kentlerde soruluyor. Bu kentlerde çoklukla müstakil tek yahut iki katlı yapılar tercih ediliyor. Binanın hasar raporu, zelzelede bir ziyan görüp görmediği, kaç yıllık bir bina olduğu, dairenin kaçıncı katta yer aldığı, fay çizgisi üzerinde olup olmadığı üzere sorular en çok sorulan sorular ortasında yer alıyor. Bölgede faaliyet gösteren emlak danışmanlarının verdiği bilgiye nazaran, bu sorular sırf satın alımlar öncesinde değil, kiralama öncesinde de soruluyor.
Uzmanlar, bilhassa sarsıntı riski yüksek bölgelerde mesken almak ya da kiralamak isteyenlerin, yalnızca konutun fiyatını ve konforunu değerlendirmeleri yerine, detaylı bir araştırma yapmaları gerektiğine dikkat çekiyor. Alıcıların bilmesi gereken birtakım kritik sorular ortasında; meskenin daha evvel zelzele görüp görmediği, yapı kontrolünün uygulanıp uygulanmadığı, projeye uygun olup olmadığı, binanın temelinin durumu ve fay çizgisi riski yer alıyor.
İnşaat Mühendisi Bayram Akbaş da sorulan soruların eksikliğine dikkat çekiyor. Bu sorulara rağmen verilecek karşılıkların hayati kıymet taşıdığını tabir eden Akbaş, alıcıların uzman takviyesine başvurmaları gerektiğini söylüyor.
İnşaat Mühendisi Bayram Akbaş BİNA KAÇ YAŞINDA?
Akbaş da birinci olarak binanın yaşının sorulması gerektiğine dikkat çekiyor: “2018’de sarsıntı yönetmeliği değişti. Ondan evvel de 2007 yılında yönetmelik değişmişti. Her sarsıntının akabinde bir yönetmelik değişikliğine gidiyoruz. Bu da yönetmeliklerimizin bekleneni vermediğini gösteriyor. Bir daire satın alınırken, mutlaka binanın yaşı sorulmalıdır. Sarsıntı öncesi yapılar zelzeleden ziyan görmüş olabilir. 2018 yılından evvelki yönetmelikle inşa edilen bir bina ile 2018’den sonra inşa edilen bina ortasında da yönetmelik farkı var. 2018 yılında çıkan yönetmeliğin, 2007 yılındakine göre daha güzel olduğu düşünülebilir. 6 Şubat sarsıntılarından etkilenen kentlerde ise bu sorunun sorulması çok değerli. Bina zelzele öncesinde inşa edilmişse, incelenip incelenmediği ve hasar kaydı olup olmadığı sorgulanmalıdır.”
BİNA YOKUŞTA MI?
Satın alınması düşünülen dairenin bulunduğu bina sıvılaşmanın olduğu bir yerde ya da bitişik biçimde yapıların inşa edildiği bir yokuşta yer alıyorsa, bu durum da değerli bir risk teşkil ediliyor. Akbaş, bu duruma şöyle bir örnek veriyor: “Dairenin bulunduğu bina, bir yokuşta yer alıyorsa ve bitişik nizamla inşa edilmişse, bu durumda çok daha dikkatli olunması gerekiyor. Zira, yokuşta birbirine yapışık olarak inşa edilen binaların döşeme düzeyleri muhtemelen birbirinden farklıdır. Bu da binalarda ‘çekiçleme’ olması mümkünlüğünü ortaya çıkarıyor. Bu türlü bir olumsuzluk parametresine sahip binaların, mümkün bir zelzelede yıkılması olasıdır. Yıkılmasalar bile çok büyük derecede hasar alırlar.”
TABAN ALANI NE KADAR?
Akbaş, binanın sağlamlığını ve sarsıntıya karşı direncini etkileyen en değerli parametrelerden birinin de temelin kapladığı alan olduğunu söylüyor. Temel alanının çok büyük olması da çok küçük olması da tehlike arz edebiliyor. Akbaş, temel alanını kesinlikle sorgulanması gerektiğini belirterek, Hatay’da zelzelede yıkılan Rönesans Sitesi’ni örnek veriyor: “Rönesans Sitesi, çok güzel tasarlanmış olmasına karşın temelden devrilmişti. Bunun bir sebebi ‘sıvılaşma’ iken öbür sebebi ‘dilatasyon’dur. ‘Dilatasyon’ dediğimiz şey şudur; şayet bir yapının alanı büyük ise yerde oluşan sarsıntı hareketlerinin farklı davranışlarından etkilenip devrilebilir. Öte yandan binanın taban alanı çok küçükse, bu da bir sorundur. Bu defa de ‘narin’ dediğimiz durum ortaya çıkıyor. Yönetmeliğimiz buna bir sonlandırma getiriyor aslında. Bir binanın, rastgele bir istikametindeki temel uzunluğu 60 metreden fazla ise ikiye bölünmesi gerekiyor. Konut satın almayı düşünenler, uzmanı değillerse bunu çabucak anlayamayabilirler. Bu yüzden profesyonel takviye alınması gerekir.”
BİNA KAÇ KATLI?
Depremi yaşamış ya da yaşaması olası kentlerde dairenin bulunduğu kat ve binanın kat sayısı da değerli. Akbaş, “Kat sayısı ne kadar fazlaysa binanın taşıyacağı zelzele yükü de o kadar artıyor. En fazla yükü de en alttaki kat taşıyor. Kat sayısı arttıkça bu yük artar. Yüksek katlı binaların salınımı da daha fazla olur. En üst kattakiler bu salınımdan daha fazla etkilenirler. Mesken satın alınırken buna dikkat edilmesi gerekiyor” diyor.
ACİL ÇIKIŞI VAR MI? TOPLANMA ALANI NEREDE?
Afet anında binaların acil çıkışları da değerli bir rol üstleniyor. Binanın daha süratli ve inançlı bir formda tahliye edilmesi ve sonrasında toplanma alanlarına geçilmesi, hayati bir kıymet taşıyor. Bu yüzden Akbaş, her iki ögenin da konut satın alınırken yahut kiralanırken sorgulanması gerektiğini söylüyor: “Afet anında bir yapının acil çıkışının olması çok kıymetlidir. Büyük bir avantajdır. Binanın bulunduğu pozisyonun toplanma alanlarına yakın olması da değerlidir. Bilhassa İstanbul üzere, binaların iç içe olduğu metropollerdeyseniz bir kaçış alanına yakın olunması lazım. Bunun için senaryolar ve tatbikatlar da yapılması lazım.”
‘EMLAKÇILARIN DA ŞUURLU OLMALARI GEREKİYOR’
İnşaat Mühendisi Bayram Akbaş, depremsellik konusunda sadece alıcıların değil, satıcıların ve emlakçıların da donanımlı olması gerektiğini söylüyor: “Tüketiciler bu mevzulara hâkim olsalar bile, emlakçılar da bu bahiste çok eksikler. En evvel emlakçıların bu bahiste şuurlu olmaları gerekiyor. Meskeni satın alacak olan ya da kiralayacak olan insanları kâfi derecede donatabilmesi lazım. Alıcı bunları sormayı unutabilir. O anda aklına depremsellik gerçeği gelmeyebilir fakat satıcı ve emlakçı bu hususta alıcıyı bilgilendirmelidir.”